こんにちは。高杉建設株式会社「コス木あいち～大規模木造建築～」です。
最近、愛知県内でご相談が増えているのが、木造によるテナント系建築です。
以前は店舗や事務所というと鉄骨造が中心でしたが、ここ数年でかなり流れが変わってきました。
特に増えているのが、
- 事務所付き倉庫
- ロードサイド店舗
- クリニック系施設
- 小規模テナントビル
- 美容・飲食系テナント
などです。
背景にあるのは、やはり建築費の高騰です。
鉄骨価格だけでなく、基礎工事費や設備費、人件費も上がっているため、以前と同じ予算感では計画が成立しづらくなっています。
その中で、「木造でどこまで対応できるのか」を検討される事業者様がかなり増えています。
ただ、現場で実際に感じるのは、単純に「木造＝安い」ではないということです。
テナント建築は、賃貸住宅以上に「入居が決まる建物か」が重要になります。
今回は、愛知県で木造によるテナント建築を検討する際に、現場で実際によく出る話を交えながらお話ししていきます。
最近のテナント計画は「建てる前」の考え方が変わってきている
以前は、まず建物を建ててからテナント募集を行うケースが多くありました。
ただ、最近は逆です。
特に愛知県では、エリアによって集客力や業種需要の差がかなり大きくなっています。
そのため、最近の現場では、
- 誰が借りるか
- どの業種が入りやすいか
- 駐車場が足りるか
- 看板 visibility が確保できるか
を、かなり早い段階から確認します。
例えば、飲食系を想定していたのに、実際には排水条件が合わず出店できないケースもあります。
逆に、事務所用途を想定していた場所で、倉庫付き事務所需要が強かったということもあります。
現場では、建築そのものより、「どんなテナントが入れる状態にしておくか」が重要になっています。
ここを間違えると、建築後に空室が続く原因になります。
木造が選ばれる理由は「初期投資」の考え方にある
実際に相談が増えている理由として大きいのは、やはり初期投資です。
特にここ数年は、鉄骨造の建築費がかなり上がっています。
中規模クラスでも、以前より数千万円単位で予算が変わるケースがあります。
そのため、投資回収年数を考えた際に、木造を検討する流れが強くなっています。
ただ、ここで重要なのは、単純な本体価格比較だけではありません。
実際には、
- 地盤改良
- 造成
- 外構
- 防火仕様
- 設備容量
によって、総コストはかなり変わります。
例えば、愛知県内でも市街地では準防火地域が多く、木造でも耐火仕様コストが発生します。
この部分を見落としていると、「思ったより安くならない」というケースになります。
現場では、初期段階で概算だけ比較してしまい、後半で予算調整に苦労することがかなりあります。
構造比較は、本体価格だけでなく“総額”で見ることが重要です。
テナントが決まりやすい建物には共通点がある
木造か鉄骨か以上に、実際は「貸しやすい建物か」が非常に重要です。
最近の現場で感じるのは、テナントが決まりやすい物件には共通点があります。
駐車場動線が整理されている
愛知県は車社会です。
そのため、駐車場の使いやすさがかなり重要になります。
特にロードサイドでは、
- 入りやすいか
- 出やすいか
- 切り返ししやすいか
- 視認性があるか
で集客が変わります。
建物を優先しすぎて駐車場効率が悪くなると、後から苦戦するケースがあります。
設備容量に余裕がある
最近は美容系・医療系・飲食系など、電気容量を必要とするテナントが増えています。
ここを最低限で作ってしまうと、後から借り手が限定されます。
現場では、受変電や給排水容量を最初から少し余裕を持たせるケースもあります。
もちろん初期コストは増えますが、長期的にはテナント付けしやすくなることがあります。
間口と天井高さ
実は、テナント募集でかなり見られるのが「空間の見え方」です。
特に事務所・店舗系では、間口が狭いだけで敬遠されることがあります。
木造の場合、梁成や構造制限とのバランスもあるため、設計初期の検討がかなり重要です。
ここは単純な図面だけでは分からず、実際の運営視点が必要になります。
木造テナントで失敗しやすいポイント
現場でよくあるのが、「建築は完成したけれど、思ったように埋まらない」というケースです。
特に以下は注意が必要です。
- 業種を限定しすぎる
- 設備条件が特殊
- 坪数が中途半端
- 駐車場不足
- 看板設置条件が悪い
例えば、飲食特化型にしてしまうと、景気変動の影響を受けやすくなることがあります。
逆に、ある程度用途変更しやすい設計にしておくと、募集幅が広がります。
最近は、将来的な業種変更まで考慮して計画するケースが増えています。
現場では、「今の需要」だけでなく、5年後・10年後にどう使われるかまで意識しています。
事務所系テナントでは木造の雰囲気が強みになることもある
以前は、事務所＝鉄骨というイメージが強くありました。
ただ最近は、木質感を好む企業も増えています。
特に、
- デザイン事務所
- IT系
- 美容系
- 予約型店舗
- 地域密着型サービス
では、木造空間が差別化につながるケースがあります。
無機質なテナントビルより、木の雰囲気を評価されることもあります。
ただし、ここでも重要なのはバランスです。
デザインを優先しすぎて、メンテナンス費用が増えるケースもあります。
例えば、外部木部を多用すると、定期塗装コストが発生します。
現場では、
- どこを見せるか
- どこをメンテナンス重視にするか
を整理しながら設計することが重要になります。
倉庫付き事務所は愛知県で相談が増えている
最近かなり増えているのが、倉庫付き事務所系です。
愛知県は製造業・物流関連企業が多いため、小規模事業者向け需要があります。
特に、
- 工具保管
- 配送拠点
- 軽作業スペース
- 営業所
- EC関連
などで相談が増えています。
このタイプは、木造との相性が良いケースがあります。
特に木造倉庫は、法定耐用年数15年という特徴があります。
そのため、減価償却を意識して計画されるオーナー様もいます。
また、木造事務所は法定耐用年数22年となるため、投資バランスを見ながら構成を考えるケースもあります。
最近は「収益性」と「償却」の両方を見ながら構造を選ぶケースがかなり増えています。
ただし、ここでも注意したいのは、節税だけで判断しないことです。
最終的には、長期的に借り手が付くかが重要になります。
実際は「建築会社選び」でかなり結果が変わる
テナント建築では、単純に建物を建てるだけでは成立しません。
実際には、
- 法規確認
- 用途整理
- 収支計画
- 募集想定
- 将来改修
まで含めて考える必要があります。
例えば、用途地域によっては想定業種が入れないことがあります。
また、駐車場条例や接道条件によって、戸数や区画数が変わるケースもあります。
現場では、設計後に問題が見つかるほど修正コストが大きくなります。
そのため、最近は初期段階から、
「建築」と「運営」をセットで考える」
流れが強くなっています。
高杉建設株式会社「コス木あいち～大規模木造建築～」では、木造によるテナント建築だけでなく、倉庫・事務所・店舗併用など、用途に応じたご提案を行っています。
「木造でどこまで対応できるのか知りたい」
「鉄骨と比較して検討したい」
「テナントが付きやすい建物にしたい」
という段階でも問題ありません。
実際には、建築前の方向性で収益性はかなり変わります。
愛知県で木造によるテナント建築をご検討の際は、ぜひ一度ご相談ください。
